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美国出租公寓地产发展速率赶超全美经济水平

在过去几年,美国公寓地产的租金以及资产价值迅速攀升,整个市场保持积极健康发展。美国专业公寓地产研究机构Yardi Matrix分析指出,尽管发展正在趋于理性、速率将会适当放缓,但对于已经开始的2017年,公寓资产依旧会经历蓬勃的一年:主要都会区的公寓市场仍将依靠强有力的经济基本面数据支撑得以实现强劲的需求——总体来说,市场供需基本保持平衡增长。

经济预期保持增长,但仍存在不确定因素

川普上台后,预计会采取包括减税、增加基础设施建设、缩减商务限制等一系列经济刺激政策。这也许会为连续几年疲软发展的美国经济注入一剂强心针。然而,川普内阁对于关税、难民问题的态度增加了经济复苏的不确定性。

租金稳健增长

2017年,公寓市场的租金增长将归于理性,年租金增长率基本不会出现2015年时的两位数增长,但是,预计今年全年全国公寓市场租金增长率仍可达到近4%,显著高于历史平均的2.3%,整个市场发展仍保持健康。

市场供应基本达到高点,往后供应会明显减少

由于2014-2015年市场疯狂发展时期开工建设的项目逐步完工进入市场,2017年市场供应量仍会比较可观。预计今年将有32万套公寓进入市场,而2018年以后市场新增供应会逐步减少。

资本对于公寓市场仍充满信心

由于公寓物业品类兼具租金稳定、资产增值空间可观的双重优点,因此在过去几年,一直是资本投资的青睐标的。而这种趋势将延续至2017年。

经济发展概览

美国经济在2016年下半年开始实现长期疲软后的显著逆转——就业率明显上涨、GDP也实现强劲增长。其他主要度量指标——包括制造业发展、通货膨胀率以及零售额发展均展现出整体经济正在积极复苏,这也为2017年的地产市场发展打下了基础。

美国就业率水平发展(2017年1月高达59.9%)

美国失业率水平持续下降

工资水平发展迅速,2017年1月平均时薪为$21.84,同比增长3.6%

 大量的新增就业为市场带来大量潜在租户,而租赁市场的主要客户群——20-34岁的雇员数量明显增加。

租金增长率及出租率

由于市场在过去一年有大量集中供应需要时间消化,因此租金增长幅度不会很大,但整体仍健康发展。部分城市如旧金山、丹佛,由于过去几年房地产市场过于火热,租金已经历飞速增长,因此租金增长会有所放缓,但仍可观。

而像达拉斯、西雅图、奥兰多、奥斯汀等城市,由于近几年职位大幅增加,因此市场供应也随之增加,供需双双极速发展。

预计2017全年,美国公寓市场平均租金增长率3.9%,虽然不及过去两年的大幅度增长,但仍明显高于历史平均的2.3%。出租公寓相比其他物业资产,仍是一种安全性极高的投资产品。

全美平均租金增长率(年化)

而出租率基本位于历史高点:2016年10月的最新数据显示,全国出租公寓平均出租率为95.8%,而预计2017年整个市场的出租率仍会保持在95%以上。

全美出租公寓平均出租率

出租公寓类物业之所以稳定,一个重要原因是其需求正在经历蓬勃发展——而这种发展将起码持续十年以上。年龄位于20-34之间的千禧一代的人口数量预计将在近6-7年增长200万,而这类人正是出租公寓的典型需求方。

而与此同时,人们对于居住观念的转变也推进着出租公寓的发展。2016年四季度,美国自住房率为63.7%,低于历史平均的65.28%。2005-2015年期间,租房居住的居民人数增加了930万,而同期,自住房的居民人数减少了210万。

美国自住房拥有率

市场供应

2017年预计市场将面临可观的市场供应:部分本应在2016年末完工的项目延期至2017年上半年完工,因此为整个2017年的市场增加了供应。全年将有32万套公寓进入市场。而与此同时,施工许可证的批复数量正在放缓,因此未来几年的市场供应将趋于平缓,未来市场将有足够时间消化供应。此外,贷款方对于贷款的条件更加严苛,从某种程度上也会限制未来新增项目的数量。

在所有分市场中,达拉斯的新增供应约为25000套,高居榜首,但因其产业发展多元化,因此市场需求可以跟随供应的速率健康发展。其他拥有大量供应的城市还包括华盛顿、西雅图、丹佛、亚特兰大,年新增均超过10000套。由于这些城市目前吸引大量年轻就业人群,因此市场供应随之增加。

资本市场发展

投资者仍对出租公寓资产保持高度的投资热情。出租公寓资产目前的价格相比上个周期高点,已增加了50%。目前,收购出租公寓资产的投资收益率平均为5.6%。尽管有声音在质疑该市场是否已达高点,但投资人出于长期持有的考虑,仍有强烈意愿进行投资。此外,市场出租率的良好表现(95.8%)也预示着市场发展的健康性。

商业地产房价指数(以2000年1月数据为基准指数100)

然而,加息对于市场可能会产生一定影响。本周期以来,市场发展在一定程度上得益于极低的贷款利率,而随着去年末美联储的第二次加息,意味着“超低利率”的时代在本周期的终结。但如果利率保持现有速率增长,对于物业投资的收益影响仍比较有限——5.6%的投资收益率仍然较十年期债券收益率高出300个基点,这对于追求稳定投资的资本来说,还是十分具有吸引力的。

美国十年期债券收益率

总而言之,2017年美国出租公寓市场将在谨慎中正面发展——租金稳健增长、需求侧具备经济支撑。尽管个别缺乏就业增长的城市会经历比较困难的阶段,但全国市场整体看好。由于核心城市的甲级物业资产价格已上涨到一定程度,因此在投资交易方面,越来越多的资本会去二线城市寻找有资产提升价值的投资机会。

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