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2016年美国住宅市场基础数据 

房价指数 - 美国房价指数总体仍保持大幅度上涨

 

根据标准普尔Case-Shiller房价指数,2016年11月,美国主要20城的房价同比上涨5.3%,市场升势迅猛。出现了一批房价大幅上涨的热点城市,如西雅图的房价涨幅高达10.4%,位居榜首,波特兰(10.1%)、丹佛(8.7%)紧随其后;

美国S&P Case-Shiller 主要20城房价指数

资料来源:Case-Shiller Home Price Index,数据截至2016年11月

 

出租公寓交易 - 投资者仍对出租公寓资产保持高度的投资热情

 

出租公寓资产目前的价格相比上个周期高点已增加了50%。目前,收购出租公寓资产的投资收益率平均为5.6%;尽管有声音在质疑该市场是否已达高点,但投资人出于长期持有的考虑,仍有强烈意愿进行投资。此外,公寓市场出租率的良好表现(95.8%)也显示了市场发展的健康性;

商业地产房价指数(以2000年1月数据为基准指数100)

资料来源:Moody’s, RCA

需求支撑 - 2016年美国失业率、个人房屋拥有率的双双走低,均从需求侧为出租公寓的发展提供了利好支撑

2016年年末美国失业率创危机后历史新低至4.6%,远低于市场预期,对住房市场的需求与支付能力的增长提供了重要支撑。与此同时,美国的个人房屋拥有率也在2016年第二季度达到谷底的62.9%,虽第三季度稍有回升,但2016年平均数值仍明显低于之前水平。住房自有率大幅下降,是美国人口年龄结构变化和千禧一代生活方式改变的重要结果。失业率、个人房屋拥有率的双双走低,均从需求侧为出租公寓的发展提供了利好支撑;

美国近五年失业率水平

美国近十年个人房屋拥有率水平

资料来源:U.S. Census of Bureau

基本情况2016年美国住宅市场基本情况

出租公寓仍因其可产生稳定收益的特性,受投资资本青睐。美国出租公寓的整售投资市场交易仍保持活跃,仅16年第三季度便有320亿美金的交易发生,同比增长3%;尽管近年来出租公寓的资产显著增值、交易价格增长迅速,但因其收益稳定、抗周期性强的特性,仍然颇受投资人青睐;

美国出租公寓整售市场交易额

资料来源:JLL Research

主要热点城市住宅市场基本情况 - 纽约

市场供应尚在可消化范围,出售公寓售价整体上涨。16年第三季度,曼哈顿市场上新建出售公寓的存量大概1000套,处于历史较低位置,存量属于市场可消化范围。二手出售公寓存量约5200套,较上一季度相比下降了1.4%,与去年同期相比增加了10.8%;16年第三季度,曼哈顿出售公寓售价中位数为160万/套,较去年同期上涨6.7%;新建出售公寓表现最为亮眼,售价中位数可达420万/套,同比增长100%;

 曼哈顿市场出售公寓存量

曼哈顿出售公寓售价中位数

资料来源:Miller Samuel Inc.

热点城市住宅市场基本情况 – 旧金山

 

旧金山规划审批程序繁琐,因此新增供应有限。去年全年,旧金山当地仅有4400套出租公寓新增供应,同比增长1.9%,低于全美平均的2.4%——旧金山的规划审批程序极为严格,因此新增供应一直保持平稳理性增长。2015年10月,旧金山的出租公寓租金增长率曾一路飙升至12%,随后市场更加趋于理性发展。目前,由于当地的租金基数已增长至较为客观的水平,因此当前的租金增长率为4%,略低于全美平均的5%;同时当地的出租公寓仍在保持着高水平的出租率;

旧金山/全美出租公寓新增供应水平

旧金山/全美租金增长水平

资料来源:YardiMatrix

 主要热点城市住宅市场基本情况 – 洛杉矶

洛杉矶出租公寓租金收入增速迅猛,市场供应低于去年。洛杉矶出租公寓租金收入自14年下半年以来增速高于全美平均水平,16年全年平均增速6.0%,为本周期峰值。三季度洛杉矶出租公寓的出租率增至96.6%,高于历史平均的94.0%;2016年前十个月共11900套新建出租公寓开工,低于去年同期水平,市场供应更为理性;

洛杉矶出租公寓租金收入

洛杉矶出租公寓开工量

资料来源:Witten Advisors

美国住宅市场是否还有投资机会  --  美国宏观经济数据对住宅市场利好

2016年全年美国经济保持相对平稳态势发展,三季度的GDP增速出现两年内最高。2016年美国一、二、三季度实际GDP的年化增长率分别为0.8%,1.4%和3.5%;第三季度数据同比、环比均有明显增长,也是两年以内的单季最大幅度增长。16年第三季度企业盈利15,754亿美元,环比增长6.7%;同时公司的净现金红利、未分配利润、净现金流等数据均较去年同期有所提升;

季度年化GDP增长率

美国公司盈利情况(单位:10亿美元)

资料来源: U.S. Bureau of Economic Analysis

房地产投资收益率和10年期国债券利率(无风险收益)利差基本保持稳定,无风险收益上行趋势尚未影响到房地产投资收益率。随着出租公寓投资市场热度递增,甲级资产的投资收益在近年来有所下降,2016年,出租公寓类资产的平均投资收益为5.6%;出租公寓的投资收益与10年期国债收益之间仍存在约300个基点的风险补偿(Risk Premium) ,足够的安全垫使得公寓投资仍有利可图;

美国出租公寓投资收益与十年期国债利差

资料来源: JLL Research

美国住宅市场是否还有投资机会  --  中国外汇管制对美国住宅市场影响轻微

 

中国资本出境管制对美国市场的影响细微。2015年,中国跨境直接投资总额达到1180亿美元,其中约223亿美元投资于美国,该数字仅为美国全年外商投资总量的7.5%;由于中国资本占美国外商投资的份额有限,因此中国资本出境管制对美国市场的影响不大;

2015年,中国跨境直接投资总额达到1180亿美元

来源:American Enterprise Institute, Heritage Foundation

加息对于美国住宅市场影响分析  --  加息方向明确 、加息进展缓慢 

 

加息方向明确 、加息进展缓慢 、加息过程中的机会。16年12月15日举行的联邦公开市场委员会会议(FOMC)上,美联储宣布将上调联邦基准利率25个基点至0.5%-0.75%水平。这是美联储时隔一年后再次加息,也是十年半以来的第二次加息。政策声明显示,本次利率决议是一致通过。自2015年12月美联储的加息周期开启以后,今年再次加息。尽管如此,当前利率与08危机前水平还相差甚远。而历史上联邦基准利率的平均值为5.81%;

美联储联邦基准利率

资料来源: Federal Reserve

美联储加息对于美国住宅市场影响分析  --  加息带动贷款利率变动

 

美联储加息带动LIBOR的上升。三月期LIBOR(伦敦同业拆借利率)自2016年下半年以来持续走高,今年1月24日的数据为1.04%,几乎为危机后的最高水平。而半年前,该数值仅为0.65%;同业间拆借利率的上升,势必带动银行贷款利率的提升;

3月期LIBOR(伦敦同业拆借利率)

资料来源:ICE

预了解更多美国市场信息,请致电:85715698 - 107,或发邮件至:gcfoverseas@grandchinafund.com

 

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