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 日前,盛世神州美元基金总经理龙歆在结束为期半个月的美国地产市场考察后,接受了腾讯房产频道的访问,针对美国的地产市场的最新动态、中国投资人投资美国地产市场的偏好等问题进行了一一分享。

主持人(下简称“问”):简单介绍一下盛世神州美元基金?

龙歆(下简称“答”):盛世神州基金是从事海外投资的私募基金,也是全国发改委第一家备案的房地产基金,我们从2012年开始投资美国的房地产,主要投资标的是出租式公寓商业地产,目前在美国有23个项目,总计资产管理规模超过15亿美金。

问:您这趟美国之行涉及许多城市,比如西雅图、洛杉矶、纽约、休斯敦还有硅谷山景城等等,有哪些新的信息可以分享给大家?

 答:这趟行程主要是因为我们在上述的城市中都有投资,所以我们每隔一至两个月左右都会做一次巡视。在考察我们自己的项目之外有一个非常大的感受就是:美国现在的房地产市场整体还是欣欣向荣,但是每个市场的具体特点不尽相同。

西雅图的特点是高科技带动发展,由于现在亚马逊的扩张带来自住房的市场非常好,机构资金进入的特别多;硅谷的特点是土地紧缺,从而带来的住房紧缺,所以房价上扬的非常快,而且已经大大超过08年经济危机前的房价。

休斯顿前段时间受油价大跌的影响,其实房地产表现不太强劲,但由于受今年夏末飓风的影响,受灾的房屋超过35万套。对于一个成熟的市场,这个数量非常庞大。与中国的高建设效率不同,美国需要花相对较长的时间才能恢复过来。所以目前房地产在休斯顿非常紧张,许多家庭出现房屋短缺的情况。可以跟大家分享一个例子:我们盛世神州在休斯顿有一个新建成的出租公寓项目,在飓风之前我们的出租率是70%,飓风后一个星期我们的出租率便达到100%,租金上升10%,体现了当地市场的强劲趋势。

问:在您眼中,美国和中国的房地产市场都分别具备怎样的特点?

 答:从发展阶段上来讲,中国的房地产市场在过去几年还是一个增量的市场,本质上来讲全国还是供不应求,市场整体还在产生源源不断的新增供应。而美国早在20年前便完成了城市化的进程,房地产市场是一个存量市场。所以,两国地产市场的发展阶段是不太一样的,也就导致房地产的开发类型和商业模式偏好的不同。

中国大量的开发商还是专注于是出售型住宅、公寓的建设,而在美国,这一部分的开发其实占据的市场份额较小,仅有大概5%。较为主导的市场是像盛世神州在做的投资类型——出租公寓,这也是机构型的投资人主要在参与的市场。这就是发展阶段的不同带来的商业模式的不同。

问:推荐一下的您比较看好的美国城市?

答:目前来看,休斯顿是一个价值洼地:它同时享受石油经济、医疗经济、教育资源以及航运资源的支撑,并且房价相对来讲还是比较便宜,入住成本比较低。另外,我个人比较看好的城市是西雅图。如果从温哥华到洛杉矶拉一条直线会发现:在西海岸会经过波特兰、旧金山等城市,而西雅图是在整个西海岸高科技聚集区域里面房价最低的地方。

问:近几年很多国人越来越对海外置业感兴趣,您觉得最近的投资意向和以前比起来有那些变化?

答:一个比较令人惊讶的数字是:过去五年,中国人在美国的购房总额超过850亿美金,其中去年单年就有315亿美金,而五年前的总额是70亿美金。可见这个需求量是巨大的,且具备持续上涨的趋势。而中国人对区域的偏好也让我非常惊讶,我本以为中国人到美国购房应该首选最为熟悉的门户城市,例如纽约、波士顿、洛杉矶,但是从数据上来看,中国人偏好的购房地区是德州、佛州和加州。个人认为,德州和佛州更多的是投资偏好,因为它有更高的租金回报率,而且房价相对于来讲非常的低,人们购买和投资起来不会有太多的障碍。加州消费相对来讲成本比较高,选择去加州置业的人基本上都伴随着自住的需求,所以条件会要求高一点。

 问:一带一路的政策对中国的投资市场产生一定影响,比方说现在很多的国人对泰国的楼市比较感兴趣,因为近些年来对泰国的了解越来越多,不管是旅游的因素还是气候的原因,对于这样的泰国热会不会对美国产生一定的冲击和影响呢?

 答:我认为投资泰国与投资美国的客户群体不尽相同。从前年开始中国已经超越加拿大成为美国最大的购房群体之一,所以我觉得这个趋势在短时间之内不会发生改变。因为很多人在前几年已经完成了这个置业,其实在这几年房产价值已经有了大幅度的提升,很多人会通过再融资去进行二套房投资,然后再加上口碑的效应,也会投射到周边的亲戚朋友做同样的一个投资动作,所以我觉得这个趋势会不断的加速,不会放慢下来。问:现在国内的开发商在美国进行投资会产生哪些问题?

答:我觉得比较明显的还是会存在用中国的投资思路对待美国的投资市场的问题,这就会体现在非常多的方面,形成一些错配,导致一些不必要的成本。从投资类型的选取,就可以看出中国开发商更倾向于投资他熟悉的出售型公寓的产品,但是这个市场在美国其实是很小的,以中国资金的体量,不需要多长时间就会把这个市场的投资机会挖掘完毕,一定需要找到更多的、可容纳更大资金的投资类别去投资。

问:目前国内的开发商他的运营模式是什么样的呢?

答:各种各样都有,我也见到非常多成功的例子。总体来讲,大型国企出海除了投资诉求,还会有“发出声音”这样一个诉求,所以更倾向于做一些大体量、地标型的项目;而以商业目的出海的、像我们这样的基金或者一些中小型的开发商,更重视实际的商业利润,他们会把中国的供应嫁接到美国去,来实现商业目的。目前,就有国内的开发商在美国开发独栋社区,定义为出租社区,并在国内寻找投资客户。投资客户买完房子后具有出租需求,开发商代客户讲房子出租给美国人,中国投资人享受租金收益。这样的一个定位在美国市场上显然是独特的。通过资金的嫁接,研究需求、改变产品属性,在市场上获得成功,这是一个典型的研究透了中国投资人的属性,改良产品,形成市场竞争力的非常好的例子。

问:分享一下盛世神州接下来的投资策略?

答:我们会更加关注在美国寻找价值洼地投资机会,主要关注两个方面:因为目前市场处于相对高点,我们会寻找具备非常强的抗跌能力的投资机会;同时,我们也会去找寻具有上升潜力的机会。值得注意的是,这些上升潜力是由我们基金管理人员的主动研判的成果,而不是被动跟随市场脚步的结果,这样的话可以更有效地避免市场风险。

 

 

 

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