2016年美国住宅市场基础数据 

房价指数 - 美国房价指数总体仍保持大幅度上涨

资料来源：Case-Shiller Home Price Index，数据截至2016年11月

出租公寓交易 - 投资者仍对出租公寓资产保持高度的投资热情

出租公寓资产目前的价格相比上个周期高点已增加了50%。目前，收购出租公寓资产的投资收益率平均为5.6%；尽管有声音在质疑该市场是否已达高点，但投资人出于长期持有的考虑，仍有强烈意愿进行投资。此外，公寓市场出租率的良好表现（95.8%）也显示了市场发展的健康性；

商业地产房价指数（以2000年1月数据为基准指数100）

资料来源：Moody’s, RCA

需求支撑 - 2016年美国失业率、个人房屋拥有率的双双走低，均从需求侧为出租公寓的发展提供了利好支撑

2016年年末美国失业率创危机后历史新低至4.6%，远低于市场预期，对住房市场的需求与支付能力的增长提供了重要支撑。与此同时，美国的个人房屋拥有率也在2016年第二季度达到谷底的62.9%，虽第三季度稍有回升，但2016年平均数值仍明显低于之前水平。住房自有率大幅下降，是美国人口年龄结构变化和千禧一代生活方式改变的重要结果。失业率、个人房屋拥有率的双双走低，均从需求侧为出租公寓的发展提供了利好支撑；

美国近五年失业率水平

美国近十年个人房屋拥有率水平

资料来源：U.S. Census of Bureau

基本情况2016年美国住宅市场基本情况

出租公寓仍因其可产生稳定收益的特性，受投资资本青睐。美国出租公寓的整售投资市场交易仍保持活跃，仅16年第三季度便有320亿美金的交易发生，同比增长3%；尽管近年来出租公寓的资产显著增值、交易价格增长迅速，但因其收益稳定、抗周期性强的特性，仍然颇受投资人青睐；

美国出租公寓整售市场交易额

资料来源：JLL Research

主要热点城市住宅市场基本情况 - 纽约

市场供应尚在可消化范围，出售公寓售价整体上涨。16年第三季度，曼哈顿市场上新建出售公寓的存量大概1000套，处于历史较低位置，存量属于市场可消化范围。二手出售公寓存量约5200套，较上一季度相比下降了1.4%，与去年同期相比增加了10.8%；16年第三季度，曼哈顿出售公寓售价中位数为160万/套，较去年同期上涨6.7%；新建出售公寓表现最为亮眼，售价中位数可达420万/套，同比增长100%；

 曼哈顿市场出售公寓存量

曼哈顿出售公寓售价中位数

资料来源：Miller Samuel Inc.

热点城市住宅市场基本情况 – 旧金山

旧金山规划审批程序繁琐，因此新增供应有限。去年全年，旧金山当地仅有4400套出租公寓新增供应，同比增长1.9%，低于全美平均的2.4%——旧金山的规划审批程序极为严格，因此新增供应一直保持平稳理性增长。2015年10月，旧金山的出租公寓租金增长率曾一路飙升至12%，随后市场更加趋于理性发展。目前，由于当地的租金基数已增长至较为客观的水平，因此当前的租金增长率为4%，略低于全美平均的5%；同时当地的出租公寓仍在保持着高水平的出租率；

旧金山/全美出租公寓新增供应水平

旧金山/全美租金增长水平

资料来源：YardiMatrix

 主要热点城市住宅市场基本情况 – 洛杉矶

洛杉矶出租公寓租金收入增速迅猛，市场供应低于去年。洛杉矶出租公寓租金收入自14年下半年以来增速高于全美平均水平，16年全年平均增速6.0%，为本周期峰值。三季度洛杉矶出租公寓的出租率增至96.6%，高于历史平均的94.0%；2016年前十个月共11900套新建出租公寓开工，低于去年同期水平，市场供应更为理性；

洛杉矶出租公寓租金收入

洛杉矶出租公寓开工量

资料来源：Witten Advisors

美国住宅市场是否还有投资机会  --  美国宏观经济数据对住宅市场利好

2016年全年美国经济保持相对平稳态势发展，三季度的GDP增速出现两年内最高。2016年美国一、二、三季度实际GDP的年化增长率分别为0.8%，1.4%和3.5%；第三季度数据同比、环比均有明显增长，也是两年以内的单季最大幅度增长。16年第三季度企业盈利15,754亿美元，环比增长6.7%；同时公司的净现金红利、未分配利润、净现金流等数据均较去年同期有所提升；

季度年化GDP增长率

美国公司盈利情况（单位：10亿美元）

资料来源： U.S. Bureau of Economic Analysis

房地产投资收益率和10年期国债券利率（无风险收益）利差基本保持稳定，无风险收益上行趋势尚未影响到房地产投资收益率。随着出租公寓投资市场热度递增，甲级资产的投资收益在近年来有所下降，2016年，出租公寓类资产的平均投资收益为5.6%；出租公寓的投资收益与10年期国债收益之间仍存在约300个基点的风险补偿（Risk Premium） ，足够的安全垫使得公寓投资仍有利可图；

美国出租公寓投资收益与十年期国债利差

资料来源： JLL Research

美国住宅市场是否还有投资机会  --  中国外汇管制对美国住宅市场影响轻微

中国资本出境管制对美国市场的影响细微。2015年，中国跨境直接投资总额达到1180亿美元，其中约223亿美元投资于美国，该数字仅为美国全年外商投资总量的7.5%；由于中国资本占美国外商投资的份额有限，因此中国资本出境管制对美国市场的影响不大；

2015年，中国跨境直接投资总额达到1180亿美元

来源：American Enterprise Institute, Heritage Foundation

加息对于美国住宅市场影响分析  --  加息方向明确 、加息进展缓慢 

加息方向明确 、加息进展缓慢 、加息过程中的机会。16年12月15日举行的联邦公开市场委员会会议（FOMC）上，美联储宣布将上调联邦基准利率25个基点至0.5%-0.75%水平。这是美联储时隔一年后再次加息，也是十年半以来的第二次加息。政策声明显示，本次利率决议是一致通过。自2015年12月美联储的加息周期开启以后，今年再次加息。尽管如此，当前利率与08危机前水平还相差甚远。而历史上联邦基准利率的平均值为5.81%；

美联储联邦基准利率

资料来源： Federal Reserve

美联储加息对于美国住宅市场影响分析  --  加息带动贷款利率变动

美联储加息带动LIBOR的上升。三月期LIBOR（伦敦同业拆借利率）自2016年下半年以来持续走高，今年1月24日的数据为1.04%，几乎为危机后的最高水平。而半年前，该数值仅为0.65%；同业间拆借利率的上升，势必带动银行贷款利率的提升；

3月期LIBOR（伦敦同业拆借利率）

资料来源：ICE

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